Müteahhitlerle yönetim kavgası

Müteahhitler yaptıkları sitenin veya rezidansın yönetim planına “10 yıl, 20 yıl biz yöneteceğiz” hükmü koyup, yönetimi istedikleri bir firmaya bırakıyor. Peki, müteahhitin böyle bir hakkı var mı? Hayır, yönetim hakkı kat maliklerinin...

SON yıllarda İstanbul ve Ankara başta özellikle büyük sitelerde ve rezidanslarda dikkat çeken yeni bir uygulama var. Bazı müteahhit firmalar, yönetim planına koydukları hükümlerle site yönetimini 5 yıl, 10 yıl hatta 20 yıl boyunca belirli bir firmaya bırakıyorlar. Peki, bu gerçekten mümkün mü? Müteahhitler yönetim planına “10 yıl–20 yıl biz yöneteceğiz” hükmü koyabilir mi? Site yönetimi bu şekilde bir firmaya bırakılan malikler nasıl hareket etmeli? Tüm bunları Kat Mülkiyeti Hukuku Bilirkişisi Murat Erdoğan ile konuştum. Erdoğan’a okurlarımdan gelen sorular ve yanıtları şöyle:

MÜTEAHHİT YÖNETEBİLİR Mİ

 Müteahhit firmalar yönetim planına 10–20 yıllık yönetim maddesi koyabilir mi?

Hayır. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çok açık. Yönetici, kat malikleri kurulu tarafından arsa payı ve kişi çoğunluğu, yani yüzde 51 ile seçilir. Bu düzenleme emredicidir. Yönetim planına yazılan uzun süreli yetkilendirmeler maliklerin seçim hakkını ortadan kaldıramaz. Yönetim seçimle gelir, seçimle gider. “Değiştirilemez” hükmü hukuken tartışmalıdır.

Yargıtay ne diyor?

Yargıtay’ın kararlarına göre; kat maliklerinin yönetim hakkının devredilemez biçimde uzun yıllar boyunca bir firmaya bırakılması KMK’ya aykırıdır. Yönetim hakkı kat maliklerinindir. Müteahhit, henüz tüm bağımsız bölümleri devretmemiş olsa bile 10–20 yıl gibi uzun süreli ve maliklerin iradesini bertaraf eden sözleşmeler yapamaz. Yargıtay açık söylüyor:

Yönetim sözleşmeleri makul süreli olmalı. Kat maliklerinin seçim ve denetim hakkını ortadan kaldıran hükümler geçersizdir. Yönetimi adeta “ipotek altına alan” uzun süreli sözleşmeler bağlayıcı kabul edilemez. Yeniden vurgulamak gerekirse site yönetimi kiralanamaz, devredilemez, rehin verilemez. Yönetim hakkı maliklerin asli hakkıdır.

GEÇİCİ YÖNETİM OLABİLİR

 Müteahhitler neden KMK’nın 73’ncü maddesine dayanıyor?

KMK 73. Madde toplu yapılar için organizasyon düzenlemesidir. Amaç birden fazla bloktan oluşan büyük sitelerde yönetim karmaşasını önlemektir. Blok yönetimi ile toplu yapı yönetimini ayırır. Ancak bu madde, malik iradesini ortadan kaldırmaz. Yönetici seçme yetkisi hâlâ kat malikleri kurulundadır. Yani, 73. Madde bir “organizasyon maddesidir”, “yönetim dokunulmazlığı maddesi” değildir.

 Müteahhitlerin hiç mi haklı tarafı yok?

Elbette toplu yapılarda ilk kurulum sürecinde geçici bir yönetim ihtiyacı olabilir. Site henüz tam dolmamışken, teknik altyapı firma kontrolündeyken, garanti süreçleri devam ederken geçiş yönetimi makul görülebilir. Ancak bu süre makul olmalıdır. 10–20 yıllık sabitleme malik iradesini fiilen ortadan kaldırır.