Sitelerde yeni dönemin şifreleri

Fahiş aidatlara neşter düzenlemesi neler getiriyor? Aidatta artık son sözü malik mi söyleyecek? Yöneticinin keyfi ve tekrar avans toplama yetkisi kaldırıldı mı? Okurlarımdan gelen sorular ışığında tüm bunları yanıtlamak istedim.

Yeni yasa yürürlüğe girdi mi? Fahiş site aidatlarını önlemeye dönük düzenlemeleri de içeren Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, 7 Mayıs’ta TBMM’den geçti ve yasalaştı. 22 Mayıs’ta Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Yeni düzenlemelerin yüksek aidat artışları ile keyfi işletme bütçesi uygulamalarının önüne geçerek taraflar arasındaki uyuşmazlıkları azaltması hedefleniyor.

AİDATA YÜZDE 200 ARTIŞ BİTTİ

 Fahiş aidat zamlarına sınır geldi mi? Evet. Mevcut işletme projesi devam ederken yapılacak artışlar yeniden değerleme oranını aşamayacak. 2026 yılı için Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından belirlenen yeniden değerleme oranı yüzde 25.49’u geçemeyecek. Son yıllarda bazı sitelerde aidatların bir yıl içinde yüzde 100 hatta yüzde 200 artırılması büyük tartışma yaratmıştı.

 Aidatta son sözü kim söyleyecek? Kat malikleri kurulu söyleyecek. Aidatların temelini oluşturan işletme projesi genel kurulda onaylanmadan yürürlüğe giremeyecek. Bu nedenle artık yöneticinin veya profesyonel yönetim şirketinin hazırladığı işletme bütçesi doğrudan uygulanamayacak. Karar malik çoğunluğunun.

YÖNETİMLERİN KEYFİLİĞİNE SON

 Site yönetimlerinin “Ben yaptım oldu” dönemi bitiyor mu? Evet bitti. Eski düzenlemede yönetimler işletme projesini herhangi bir üst sınır olmadan hazırlıyordu. Bu da kiracıları yüksek aidatlara mahkûm ederken, mal sahipleri ise genel kurul toplanana kadar çaresiz kalıyordu. Site genel kurullara katılımın düşük olmasının yönetimleri cesaretlendiriyor. Bazı sitelerde kiralarla yarışan fahiş aidat rakamları ortaya çıkıyordu. Yönetimler, kat malikleri genel kurulu tarafından onaylanmış bir işletme projesi olmadan kafalarına göre zam yapamayacak. Geçici bütçe yapılması durumunda uygulanacak artış oranı, açıklanan yeniden değerleme oranı ile sınırlandırıldı. Geçici işletme projeleri en geç 3 ay içinde kat malikleri kurulunda onaylanmak zorunda.

 Artık yönetici kafasına göre tekrar avans toplayabilecek mi? Bir önceki düzenlemeye göre yönetici bir takvim yılı içinde bina veya siteye yapılacak harcamalar için kat malikleri toplantısında alınmış bir karar olmadan kendi belirlediği rakamı avans olarak isteyebiliyordu. Bazen yönetici kendi inisiyatifiyle maliklere danışmadan ve karar da almadan keyfi hatta fahiş miktarda avans toplayabiliyordu. Tekrar tekrar aynı şekilde avans talep edebiliyordu. Yeni yasa ile yöneticinin tekrar avans toplama yetkisi kaldırıldı. Yeni yasayla birlikte yöneticilerin tek taraflı ve sınırsız bütçe belirleme yetkisi kısıtlanırken, aidat tutarlarında son söz vurguladığım gibi doğrudan kat maliklerine bırakıldı. Yönetici artık tek başına “aidat şu kadar oldu” diyemeyecek. Yönetici, personel maaşı ve faturalar gibi zorunlu giderler için önceki dönemin bütçesi üzerinden en fazla yeniden değerleme oranı kadar artış içeren ve sadece 3 ay geçerli olacak “geçici” bir işletme projesi hazırlayabilecek. Bu sürenin sonunda veya yeniden değerleme oranını aşan zam taleplerinde, Kat Malikleri Kurulu toplanarak bütçeyi onaylamak zorunda olacak.